Nga “Dubai i Ëndrrave” në alarm kombëtar, si po fundosen kullat e Alabarit në “Durrës Marina” mes dyshimeve për skandal inxhinierik, aferë financiare dhe pastrimi parashProjekti “Durrës Marina” (Dubai i Ëndrrave), i udhëhequr nga investitori arab nga Emiratet e Bashkuara Arabe, Mohamed Alabbar përmes korporatës së tij “Eagle Hills”, përfaqëson një nga ndërhyrjet më masive në indin urban dhe ekonomik të Shqipërisë që prej rënies së sistemit komunist.
Ky raport shqyrton me vërtetësi teknike dhe objektivitet profesional shtresat komplekse të këtij investimi, i cili ka marrë statusin e projektit strategjik, por që aktualisht gjendet nën një lupë të rreptë vëzhgimi për shkak të dështimeve të raportuara në integritetin strukturor të ndërtesave të para, modelit të diskutueshëm të financimit dhe barrës financiare që zhvendosja e portit industrial ekzistues po i shkakton buxhetit të shtetit shqiptar. Kuadri Gjeologjik dhe Rreziqet Gjeoteknike të Zonës së Portit të Durrësit Për të kuptuar natyrën e problemeve që kanë lindur me godinat në projektin ‘Durrës Marina’, është e domosdoshme një analizë e thellë e basenit gjeologjik ku po ndërtohet ky kompleks. Zona e Durrësit është e pozicionuar mbi një basen Plio-Kuaternar, i cili karakterizohet nga shtresa të trashë sedimentesh të pakonsoliduara.Kjo përbërje gjeologjike paraqet sfida të jashtëzakonshme për ndërtimet e larta, veçanërisht kur ato vendosen në brezin bregdetar. Karakteristikat e Truallit dhe Sedimentet Kuaternare Trualli në zonën e portit përbëhet kryesisht nga rëra marine, argjila kënetore dhe depozitime silto-rërore që arrijnë një trashësi deri në 130 metra në pika të caktuara. Niveli i ujërave nëntokësore është jashtëzakonisht i lartë, duke variuar nga 0.5 deri në 0.7 metra nën sipërfaqen natyrore, gjë që e bën terrenin të ngopur dhe të prirur drejt fenomeneve të konsolidimit afatgjatë dhe lëngëzimit (liquefaction) gjatë eventeve sizmike.2 demonstroi se si kushtet lokale të truallit mund të amplifikojnë lëkundjet, duke shkaktuar dëme asimetrike edhe në distanca të njëjta nga epiqendra.1 Shfaqja e lëngëzimit të dherave përgjatë gjirit të Durrësit gjatë këtij tërmeti konfirmoi dobësinë e formacioneve rërore.
Për projektin ‘Durrës Marina’, kjo do të thotë se çdo llogaritje inxhinierike duhet të marrë parasysh jo vetëm peshën statike, por edhe reagimin dinamik të një trualli që mund të humbasë rezistencën e tij në pak sekonda.
Skandali i Qëndrueshmërisë: Fundosja e Godinave 02 dhe 0
Gjatë muajve të parë të vitit 2026, raportimet mbi problemet strukturore në kantierin e ‘Durrës Marina’ u shndërruan nga thashetheme industriale në konfirmime zyrtare institucionale. Ky proces nisi me investigime mediatike dhe u pasua nga reagime të detyruara të agjencive shtetërore të mbikëqyrjes. Konfirmimi nga IKMT dhe Instituti i Ndërtimit edhe peshën e mobilimit dhe banorëve) tregon për një dështim fundamental në projektimin ose zbatimin e bazamenteve.
Investigimi i Emisionit ‘Piranjat’ dhe Akuzat për Kursime në Pilotim Ndërsa shifrat zyrtare f lasin për 18-28 cm, emisioni investigativ ‘Piranjat’ ka publikuar të dhëna edhe më tronditëse. Përmes përdorimit të teknologjisë së dronëve dhe matjeve në terren, emisioni pretendoi se disniveli midis strukturave arrin nga 70 cm deri në 1 metër. Ky disnivel është aq i dukshëm sa që ka shkaktuar krisje strukturore në dritare dhe dyer, të cilat nuk mbyllen më rregullisht për shkak të deformimit të kornizave beton-armé. Pjesa më shqetësuese e këtij investigimi është dëshmia e një nënkontraktori të brendshëm, i cili deklaroi se dy pallatet e para u ndërtuan pa pilotat e thella (piling) të nevojshme për këtë lloj terreni.
Sipas tij, vendimi për të mos përdorur pilota u mor për të kursyer kosto, duke u mbështetur në iluzionin se baza e vjetër e portit (e cila është një bankinë rëre e rrethuar me mure guri) do të mund të mbante peshën e godinave moderne. Ky dëshmitar pohon se kur krisjet e para u shfaqën në bodrume, drejtuesit e punimeve urdhëruan hedhjen e një shtrese tjetër betoni për të mbuluar dëmtimet nga sytë e mbikëqyrësve. Nëse këto pretendime vërtetohen, bëhet fjalë për një neglizhencë kriminale inxhinierike.
Në një terren kënetor dhe ranor si ai i portit, mungesa e pilotave e bën strukturën të varur tërësisht nga konsolidimi i rërës nën të, e cila në prani të ujit nëntokësor sillet në mënyrë të paqëndrueshme. Ndërhyrjet e mëvonshme me pilota anësore dhe mburoja metalike (shields), të cilat raportohet se kushtojnë rreth 60 milionë euro, konsiderohen nga ekspertët si një “arnim” i voneshëm që nuk mund të zëvendësojë kurrë një sistem themelesh të integruar që nga fillimi.
Parametri Gjeoteknik Përbërja e Truallit Shtresat e Mesme Baseni i Durrësit Niveli i Ujit Përshkrimi i Shtresës Rëra të holla dhe silto-rëra Rëra të mesme Trashësia / Thellësia 8 – 10 m Vlerësimi i Qëndrueshmërisë Shumë porozë ( ) 15 – 20 m Depozitime Kuaternare Ujëra nëntokësore 30 – 130 m 0.5 – 0.7 m Dendësi e ulët Trashësi e lartë sedimentesh Rrezik i lartë lëngëzimi Në një kontekst të tillë, ndërveprimi truall-strukturë (Soil-Structure Interaction – SSI) bëhet kritik. Studimet tregojnë se supozimet e bazave rigjide në projektim mund të nënvlerësojnë uljen e strukturës dhe rishpërndarjen e stresit, duke çuar në lëvizje të papritura strukturore.
Për Durrësin, ku shpejtësia e valëve prerëse në 30 metrat e parë është shpesh nën 270 m/s, çdo ndërtim mbi 5-6 kate kërkon një sistem themelesh të thella me pilota që arrijnë shtresat e forta të molasës. Rreziku Sizmik dhe Lëngëzimi i Dherave Durrësi është një nga zonat me aktivitetin më të lartë sizmik në Ballkan, i ndikuar nga konvergjenca e pllakës së Adriatikut me atë të Eurazisë. Tërmeti i vitit 2019 (M 6.4) Aktorët e Përfshirë dhe Përgjegjësia Inxhinierike Përgjegjësia për stabilitetin e një projekti të tillë miliardë dollarësh ndahet midis projektuesve, ndërtuesve dhe autoriteteve monitoruese.
Megjithatë, në rastin e ‘Durrës Marina’, vërehet një përdorim i firmave lokale për detyra kritike, gjë që ngre pikëpyetje mbi ekspertizën e aplikuar në kushte specifike detare. Pas një sërë denoncimesh mbi rrezikun e stabilitetit, Inspektorati Kombëtar i Mbrojtjes së Territorit (IKMT) ngriti një grup të posaçëm inspektimi, i përbërë nga përfaqësues të Agjencisë së Zhvillimit të Territorit, IMT-së së Bashkisë Durrës dhe specialistë të Institutit të Ndërtimit. Verifikimet u fokusuan në dy objekte banimi dhe shërbimi, leja e ndërtimit për të cilat ishte dhënë në shtator të vitit 2023. Raporti topografik i Institutit të Ndërtimit rezultoi me të dhëna alarmante.
Godina e identifikuar si ‘Objekti 02’, me një strukturë prej 8 katesh mbi tokë dhe 1 nëntokë, ka pësuar një ulje prej 28 centimetrash. Ndërkohë, ‘Objekti 04’, i cili ka 10 kate mbi tokë dhe 1 nëntokë, ka pësuar një ulje prej 18 centimetrash.6 Të dyja godinat gjendeshin në fazën e sistemimeve të jashtme, që do të thotë se faza e ngarkesës maksimale strukturore ishte pothuajse arritur. Kodi i Objektit Zona e Menaxhimit Objekti 02 A02 Objekti 04 A04 Lartësia (Kate mbi/ nën tokë) 8 + 1 Ulja e Matur (cm) Statusi i Punimeve 28 cm 10 + 1 18 cm Sistemime të jashtme Sistemime të jashtme Këto ulje diferenciale janë konsideruar si jashtë çdo parametri të lejuar për struktura të tilla, duke i detyruar autoritetet të urdhërojnë kompaninë zbatuese për marrjen e masave urgjente për përforcime teknike.
Projektuesi: X Plan Studio
Fakti që këto ulje kanë ndodhur përpara se ndërtesat të populloheshin plotësisht.Analiza e dokumentacionit tregon se dy godinat që po fundosen janë projektuar nga f irma ‘X Plan Studio’, një kompani e themeluar në vitin 2010 dhe në pronësi të Ornela Muçajt. Kjo studio ka realizuar bilance pozitive vitet e fundit, por mbetet e paqartë nëse ka pasur përvojën e duhur në projektimin e godinave mbi 10 kate në zona të lëngëzueshme dhe me kripësi të lartë, faktorë që ndikojnë direkt në jetëgjatësinë e betonit dhe stabilitetin e bazamentit.
Ndërtuesi: Elmazaj Konstruksion
Zbatimi i punimeve për objektet problematike i është besuar firmës ‘Elmazaj Konstruksion’, në pronësi të Shkëlqim dhe Mirel Elmazajt. Kjo kompani njihet për prezencën e saj në shumë tendera shtetërorë, por fakti që godinat e saj kanë pësuar ulje kaq domethënëse sugjeron një dështim në ndjekjen e protokolleve teknike ose në mbikëqyrjen e cilësisë së materialeve. Subjekti X Plan Studio Elmazaj Konstruksion Durrës Marina sha Roli në Projekt Projektues Ndërtues Drejtuesit / Pronarët Ornela Muçaj Rezultati Financiar (2025) 32 mln Lekë fitim Sh. & M. Elmazaj Zhvillues (SPV) M. Alabbar & Shteti ~1 mln € fitim 522 mln Lekë humbje (2024) Është vënë re se pas zbulimit të skandalit, struktura menaxhuese e punimeve ka pësuar ndryshime, duke përfshirë një firmë turke për të realizuar përforcimet e nevojshme me kosto të lartë, gjë që tregon se investitori ka humbur besimin te skema fillestare e ndërtimit. Modeli i Financimit: Biznesi i “Apartamenteve në Ajër” Një nga shtyllat më të debatuara të projektit është mënyra se si po sigurohet kapitali për ndërtim. Ndonëse u reklamua si një investim i huaj direkt prej 2 miliardë eurosh, të dhënat e bilanceve tregojnë se ‘Durrës Marina’ po financohet kryesisht nga xhepat e blerësve shqiptarë dhe të huaj përmes një skeme parashitjesh.14 Analiza e Bilancit 2023-2024 Sipas bilancit të vitit 2024, kompania ‘Durrës Marina sha’ ka arkëtuar nga klientët rreth 4.17 miliardë lekë (ose rreth 42 milionë euro).
Ky zë, i klasifikuar si “Detyrime nga kontratat me klientë”, përfaqëson parapagimet për njësitë e banimit që ende nuk janë dorëzuar. Shifra është dyfishuar në raport me vitin 2023, që ishte edhe viti i parë i aktivitetit. Ky model financimi ka disa implikime serioze: 1. Mungesa e Kapitalit të Vetë Investitorit: Eagle Hills ka bërë një rritje kapitali prej vetëm 7 milionë eurosh, një shifër modeste për një projekt që synon 2 miliardë euro. 2. Rreziku i Konsumatorit: Blerësit paguajnë 40% të vlerës së pronës përpara se të përfundojë struktura, pa pasur garancitë bankare të detyrueshme që aplikohen në vendet e Bashkimit Evropian.
Të Ardhura Zero
Edhe pse ka mbledhur miliona euro, kompania deklaron të ardhura zero për vitet 2023-2024, pasi ato do të njihen vetëm në momentin e dorëzimit fizik të apartamenteve, proces që parashikohet të nisë në vitin 2025. Struktura e Kapitalit dhe Përjashtimet Fiskale Kompania është një sipërmarrje e përbashkët ku Eagle Hills Real Estate Development zotëron 67% dhe shteti shqiptar përmes ‘Albanian Seaports Development Company’ zotëron 33%.14 Kontributi i shtetit është i natyrës materiale: 818 mijë m² truall shtetëror në zemër të portit.14 Për më tepër, projekti ka përfituar përjashtime nga taksa e infrastrukturës dhe taksa të tjera, të cilat normalisht do t’i kushtonin çdo ndërtuesi tjetër miliona euro.14 Kjo krijon një situatë ku investitori jo vetëm që merr tokën falas dhe nuk paguan taksa, por po e ndërton projektin duke përdorur likuiditetin e mbledhur nga vetë tregu shqiptar, duke e shndërruar “investimin e huaj” në një operacion rishpërndarjeje të kapitalit vendas nën një markë ndërkombëtare.